预售房解除合同后按揭款的处理

案情简介：

     原告龙某向被告某旅游开发有限公司购买位于某旅游渡假村的建筑面积 50.64 平方米 ，总价 272440 元的商品房一套。

     2004 年 10 月 24 日 由于规划变更，双方重新签订合同一份，约定被告于 2005 年 8 月 1 日 前将房屋交付，原告先行支付了 112440 元，并于第三人某商业银行签订个人购房担保借款合同，贷款 13 万元，分六十期，由被告提供担保，以上述房屋提供抵押（未办理抵押物登记）。后来被告未按期交房，经原告再三催促，仍不交房，故原告在归还了至 2005 年 10 月止的 5 期按揭款后，停止交纳按揭款，自同年 11 月起，被告代为归还了 8 期按揭款，上述还款累计归还本金 24142.57 元，利息 9887.71 元。由于房产公司不同意还款解除合同，故购房者委托广东国晖律师事务所律师笔者诉至法院

三方观点：

     原告认为被告拖欠交付，致使合同目的无法实现，造成原告较大经济损失，故要求解除合同并返还已付房款及利息，同时赔偿损，对于第三人的按揭款由于原告没有收到，而是由第三人支付给被告且按常规只能用于建房费用，被告应在第三人处开户，第三人有责任进行监管，同时为了减少讼累，据司法解释，要求按揭款由被告直接归还给第三人。

     被告经合法传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼。

     第三人认为与原告之间存在个人购房担保借款合同，被告承担连带责任，故要求原告归还贷款及利息，如购房合同解除，购房款优先归还银行。

法院判决：

     原告同第三人对于各自提交的证据均未提出异议，所以法院均予以采信。在认定了基本事实后，罗湖法院判决如下：原被告解除合同，返还原告购房款 112400 元，同时由被告赔偿原告 44109 元，原告已归还银行的本金 9051 ． 71 元由被告支付给原告；而原告支付被告代付的银行利息 5870 ． 60 ；由被告直接返还给第三人尚应支付的本金 105857 ． 43 元。

律师观点：

     如果由买受人来负责偿还所有款项，则可能出现问题：在商品房买卖合同中，无论商品房买卖合同被确认无效或者撤消、解除，银行按揭贷款担保之标的物归属及内容均会发生变化。而担保物的变化一定会影响到银行按揭贷款债权的实现，而一般情况下，按揭借款人在此时也已停止履行按期还款义务。在商品房买卖合同被确认无效或被撤消、解除的情况下，如仅依据相应的商品房买卖合同确认无效或处理原则，房产商应将其所收取的购房按揭贷款返还给买受人，这会在一定程度上增加银行收回贷款的风险，很可能对银行的权益造成实质性的损害。但如果房产商无还贷能力，直接判决对银行不利，故银行有权选择参加房地产合同解除审理中作为第三人。

     本案引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤消、解除合同的，如果担保权人作为有独请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。